Comment bien acheter sa maison ?

Comme beaucoup de Français, vous rêvez de devenir propriétaire, mais le projet soulève de nombreuses questions. Acheter une maison est un engagement financier et personnel important, et aussi un investissement qui peut se révéler rentable. Avant de vous lancer, il est essentiel de connaître tous les aspects et toutes les étapes d’un achat immobilier. Voici les 6 points à maîtriser pour réussir l’achat de votre maison, du choix du projet jusqu’à la remise des clés.

Point n°1 : Acheter une maison dans l’ancien ou une maison neuve ?

On n’aborde pas l’achat d’une maison ancienne comme celui d’une maison neuve. Commencez par définir vos préférences et vos priorités : vous ne sélectionnerez ensuite que les biens qui correspondent vraiment à vos besoins, et vous gagnerez en temps comme en efficacité. Si vous achetez à deux ou à plusieurs, échangez sur ce qui compte le plus pour chacun, classez vos critères par ordre d’importance et vérifiez qu’ils sont compatibles.

Une maison ancienne demande plus d’adaptabilité, mais elle peut parfaitement répondre à vos envies moyennant quelques aménagements. À l’inverse, faire construire ou acheter sur plan vous permet de concevoir une maison à votre image. Pour trancher, comparez les deux options point par point :

Critère	Maison ancienne	Maison neuve
Frais de notaire	7 à 8 % du prix	2 à 3 % du prix
Prix au m²	Souvent plus accessible, négociable	Plus élevé
Performance énergétique	Variable : vérifier le DPE	Excellente (RE2020)
Travaux	Souvent à prévoir	Aucun à court terme
Emplacement	Centre-bourg, quartiers établis	Souvent en périphérie, lotissements
Délai d’emménagement	3 mois environ après le compromis	12 à 24 mois (construction)
Aides	PTZ avec travaux selon zones, MaPrimeRénov’	PTZ dans toutes les zones

Acheter dans l’ancien : attention au DPE

Dans l’ancien, examinez de près le diagnostic de performance énergétique. Pour une maison classée E, F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique qui détaille les travaux à prévoir et leur coût. C’est un excellent outil de négociation, et une base pour estimer votre budget travaux et les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro) dont vous pourriez bénéficier.

Point n°2 : Quelle maison acheter ?

Pensez à chaque pièce et hiérarchisez vos préférences. Lors des visites, vous pourrez valider ou écarter les biens en fonction de vos impératifs. Situation en centre-ville, en périphérie à 30 minutes de transport, ou à la campagne ? Cuisine aménagée ou aménageable, ouverte sur le séjour ? Salle d’eau avec douche et baignoire ? Jardin avec terrasse ? Grenier, garage, piscine ou terrain piscinable ? Laissez libre cours à votre imagination et faites-vous plaisir, mais restez raisonnable !

Distinguer l’indispensable du souhaitable

Pour y voir clair, classez vos critères en deux colonnes :

Selon le marché immobilier local, le secteur, les offres disponibles et votre budget, vous devrez sûrement faire des concessions. C’est pourquoi cette liste est précieuse : elle vous permet d’évaluer chaque maison objectivement. Après avoir défini votre maison idéale, vérifiez que vous avez les moyens de vous l’offrir.

Penser au quotidien et à l’avenir

Une maison s’achète pour de nombreuses années. Anticipez vos besoins futurs : arrivée d’un enfant, télétravail (un bureau au calme), vieillissement (une chambre de plain-pied), revente éventuelle. Testez aussi les trajets domicile-travail aux heures de pointe, et renseignez-vous sur les projets d’urbanisme du secteur auprès de la mairie.

Point n°3 : Comment calculer son budget pour acheter sa maison ?

Le budget est le critère principal : il va conditionner votre acquisition, à la hausse comme à la baisse. Consacrez du temps au financement pour vous donner tous les moyens, et toute la sécurité, d’acheter une maison qui vous plaît.

Estimer sa capacité d’emprunt

Les banques appliquent les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée du prêt est limitée à 25 ans (jusqu’à 27 ans dans le neuf, avec un différé d’amortissement). Les banques regardent aussi votre « reste à vivre » et la stabilité de vos revenus.

Ne pas oublier les frais annexes

Le prix du bien n’est pas la seule dépense. Prévoyez aussi :

• Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Ils sont composés à près de 80 % de taxes reversées à l’État et aux collectivités. Depuis 2025, la plupart des départements ont relevé leurs droits de mutation à 5 %, mais les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de cette hausse.
• Les frais bancaires : frais de dossier, garantie du prêt (caution ou hypothèque), éventuels frais de courtage.
• Les travaux : rafraîchissement, rénovation énergétique, aménagements.
• Le déménagement et l’installation, sans oublier la taxe foncière et l’assurance habitation.

Les prêts aidés et l’apport personnel

Renseignez-vous sur les prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre. Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, est accessible jusqu’à fin 2027 pour l’achat d’une maison neuve dans toutes les zones, et pour l’achat d’un logement ancien avec travaux dans certaines zones. D’autres dispositifs peuvent compléter votre plan de financement : prêt Action Logement, prêt d’accession sociale (PAS), plan ou compte épargne logement. Enfin, un apport personnel couvrant au moins les frais de notaire et de garantie facilite nettement l’obtention du prêt.

Demandez des offres de prêt auprès de plusieurs banques ou rapprochez-vous d’un courtier, qui peut vous faire gagner du temps et négocier pour vous le taux et l’assurance emprunteur. Une fois cette étape terminée, qui n’est pas toujours la plus agréable, vous pourrez commencer vos recherches en sachant exactement quel type de bien correspond à votre projet. Maintenant, place au plaisir…

Point n°4 : Comment effectuer sa recherche immobilière ?

À cette étape, le temps est votre meilleur allié. Épluchez les annonces des offices notariaux du secteur convoité, celles des agences immobilières et des portails en ligne. Les annonces immobilières des notaires sont regroupées sur immonot.com. Au fil de vos balades, repérez les maisons à vendre ou inoccupées.

• Créez des alertes sur les portails avec vos critères précis, pour être parmi les premiers informés.
• Laissez vos coordonnées aux négociateurs des offices notariaux et des agences : ils vous appelleront dès qu’un bien correspondant sera mis en vente, parfois avant même la diffusion de l’annonce.
• Faites appel à un chasseur immobilier si vous manquez de temps : il recherche pour vous le bien que vous avez défini.
• Vérifiez les prix des ventes récentes dans le quartier grâce à la base publique DVF, pour savoir si un prix affiché est cohérent.

Point n°5 : Comment trouver la maison de ses rêves ?

Ne sélectionnez que les biens qui répondent au moins à trois de vos critères fondamentaux, et vérifiez qu’aucun autre critère n’est inconciliable avec vos besoins. Puis visitez, visitez, visitez… Vous y passerez beaucoup de temps, mais ce ne sera pas du temps perdu : vous apprendrez à chaque visite.

La check-list de la visite

Pendant la visite, gardez la tête froide et observez tout, du sol au plafond :

Retournez voir la maison une deuxième fois, à un autre moment de la journée et si possible par mauvais temps : vous verrez comment elle vit (luminosité, bruit, humidité). N’hésitez pas à venir accompagné d’un proche ou d’un artisan si des travaux sont à prévoir.

Faire une offre d’achat

Une fois séduit par une maison, faites une offre d’achat écrite au vendeur. Elle formalise votre intérêt et précise le prix proposé, sa durée de validité (quelques jours en général) et vos conditions, notamment l’obtention d’un prêt. Argumentez une éventuelle négociation avec des éléments concrets : travaux à prévoir, DPE, prix des ventes récentes dans le quartier.

Point n°6 : Conclure l’achat de sa maison et signer l’acte d’achat

Le notaire, partenaire juridique et immobilier incontournable des familles, est votre meilleur allié pour valider votre transaction. Sa mission première est de sécuriser votre achat : il vérifie la situation juridique du bien, rédige et authentifie les actes. Le vendeur aura certainement contacté son notaire ; vous pouvez choisir le vôtre, sans surcoût : les deux notaires se partagent alors les honoraires.

Du compromis à l’acte authentique

Une fois votre offre acceptée, vous signez un compromis ou une promesse de vente, qui engage le vendeur à vous vendre le bien. Vous disposez alors d’un délai de rétractation de 10 jours, pendant lequel vous pouvez renoncer sans justification et récupérer l’intégralité des sommes versées. L’avant-contrat comporte des conditions suspensives, en particulier l’obtention de votre prêt : si la banque refuse votre financement dans le délai prévu, vous êtes libéré de votre engagement.

La présence du notaire pour la rédaction et la signature de ces documents est recommandée pour les deux parties : elle garantit le respect de la législation et évite les erreurs qui pourraient entraîner la nullité de la vente. Environ trois mois plus tard, vous signez l’acte authentique chez le notaire et vous réglez le prix et les frais d’acquisition. Cet acte notarié officialise votre statut de nouveau propriétaire, et les clés vous sont remises.

Bonne installation dans votre nouvelle maison ! Et si vous devez d’abord vendre votre logement actuel, consultez notre guide Comment bien vendre sa maison ?

Acheter sa maison : les questions fréquentes